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疫情影响经营可以要求房东减免房租吗?

2020-02-16 13:46:31 282

疫情影响经营可以要求房东减免房租吗?

                       ——疫情之下的冷思考之二

突如其来的疫情让许多中小企业遭受了停工停业的损失,由于大多数中小企业都是经营用房的承租者,因此许多中小企业主呼吁房东减免房租。一些法律工作者,纷纷发文,提出可以以“不可抗力”、“显失公平”为由,要求房东减免房租,这种观点显然是错误的。

本次疫情构成不可抗力

我国《民法总则》第一百八十条规定因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。”我国《合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”“不可抗力”一般指:(1)自然灾害地震、台风;(2政府行为如征收、征用;(3社会异常事件,如罢工、游行

疫情影响经营可以要求房东减免房租吗?(图1)

本次的新型冠状病毒引发的肺炎疫情,一方面防治疫情的客观需要;另一方面,在很大程度上是政府的行政命令,责令企业延期开工,甚至停工。这显然是房屋的承租方与出租方订立房屋租赁合同时,不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,因此在法律上构成不可抗力。对此,可以参照2003年的非典,最高人民法院将其认定为不可抗力。在今年2月2日,中国国际贸易促进委员会已向浙江一企业就本次疫情出具了不可抗力事实性证明书。因此,本次新型冠状病毒引发的肺炎疫情,构成不可抗力并不存在争议,但该不可抗力并不能构成减免房租的理由。

疫情不能成为减免房租的理由

不可抗力是合同履约一方的抗辩理由,具体到房屋租赁合同中,是承租一方免除违约责任的一种抗辩理由。房屋租赁合同中,承租方的主要义务就是交纳租金。如果房屋的出租方在房屋交付后要求承租方按合同约定交纳租金,房屋的承租方以疫情无法正常开工为由,提出不可抗力的抗辩,要求不交或者少交房租,理由是否成立?我们认为该理由不能成立。因为疫情导致的是经营者不能正常经营,而并不能直接导致房屋租金无法交纳,企业的经营可能会影响租金的交纳,但并不是必然的,这种停工应属于一般的商业经营风险,企业应当对经营风险有一定的预判和准备,我国《公司法》及其他企业法律制度中的企业注册资本金制度和提留公积金制度,即要求企业应具有一定的风险准备和应对能力。而这种商业经营风险应当由经营者(房屋的承租者)自行承担。

疫情影响经营可以要求房东减免房租吗?(图2)

同理,如果房东因为疫情导致房屋无法出租,闲置的风险也属于其经营的风险,也应当由其自己承担。

认为可以要求减免房租的观点持有者,忽略了一个重要的法律因素,即因果关系,其没有意识到,因为疫情造成的不可抗力,并不必然导致承租方无法交纳房租,至少这并不是一个法律上的因果关系。

承租方也不能以“显失公平”为由要求减免租金

我国《民法总则》 第一百五十一条规定: “一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”旧的《民法通则》第五十九条对于“显失公平”的表述过于原则,导致该条款事实上成为一个现实中很少适用的“沉睡条款”。《民法总则》的表述显得更具体,更具有可适用性。显然,显失公平强调的是在缔约时,也就是在双方签订合同时,一方处于危困或者缺乏判断能力的状态。而本次疫情是在租赁合同签订之后,在合同签订时并不存在,也就是说在合同签订时,承租方不能说处于危困状态。经营者应当是一个经济学上的“理性人”,缺乏判断力之说既不符合实际也没有说服力。

另外,从经济的角度来讲,出租方也不一定处于有利的优势地位,鉴于我国当下的房屋的租售价格比并不高,很多房屋的租金甚至不能支付银行的按揭利息,而国际上一般而言,房屋的租金收入会cover (完全冲抵)房屋的贷款,但这在我国是很难实现的。而且房屋空置率高居不下,很多房东其实也往往承受着银行按揭贷款等经济负担,毕竟像深圳那位拥有9栋楼,主动减免房租的房东是少数。

因此,承租方不能援引法律关于显失公平的规定要求变更合同的租金条款。

承租者的法律救济

房屋承租者(经营者)是可以有效利用不可抗力的抗辩理由,使其摆脱被动的困境。比如:因为延期交货或不能提供服务,提出免责的抗辩理由。如旅行社、航空公司在与旅客签订合同后,导致游客不能出行,那么其可以以不可抗力为由,不承担合同的继续履行义务并免除赔偿责任;再如酒店、宾馆在收取了旅客的定金之后,无法提供餐饮、住宿而取消订单的,无需承担双倍赔偿的责任。

另外,如果租赁合同中,对于房屋的租赁经营用途有明确约定的,如果因为疫情无法继续经营的,承租者可以援引《合同法》第九十四条第一项:“因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同”,来行使解除权,提前终止房屋租赁合同,且不承担违约责任,这样可以避免损失的扩大。

疫情影响经营可以要求房东减免房租吗?(图3)疫情影响经营可以要求房东减免房租吗?(图4)

房屋的承租方如果想继续承租,也可以与房东进行协商,求得出出租者的谅解,在出租方同意的情况下,减免房租,毕竟合同继续履行更符合双方利益。

现在各地一些政府出台的一些扶持中小企业的应对措施,也是鼓励和倡导房东减租降租,而不是强行要求,因为政府知道,强行减租降租是没有法律依据的。

疫情影响经营可以要求房东减免房租吗?(图5)

银行降息,政府减税才是解决之道

当下中小企业的成本,不仅仅是房屋的租金成本,税收及银行融资成本不容小觑。虽然经历政府的减税降费举措,但是,由于原材料、人力成本等普遍上涨,中小企业的税赋依然偏高。中小企业银行贷款的难,企融资成本普遍要高于国企和其他大型企业。目前中小企业的停工关门现象,很大程度上是响应政府号召,或出于政府命令,它们共赴国难,履行社会责任,作为补偿,政府应当出台政策,在税费上予以减免。可以通过压缩其他公共性开支,来弥补这方面财政损失。由于银行也是在政府掌控下,此次疫情对银行并无太大影响,而且,中国银行在去年经济下行的情况下,依然保持了普遍的盈利增长。因此,银行应当在支持实体经济方面发挥更大的作用,以降低中小企业融资成本,帮助企业渡过难关。目前一些地方,比如海口市,就出台了很好的举措,值得其他地方政府学习。

 


 
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